Estevan Jimenez: imagínate una casa que está destruida que está dañada pero tú dices yo me voy a aventar y le voy a poner todo este enganche y lo voy a poner de una voy a poner el Ernest Money de golpe y todo ese Ernest Money lo voy a poner sin contingencias no me puedo salir del trato Si me salgo del trato, pierdo ese dinero. Carlos Montoya: Hola a todos, bienvenidos a este su podcast de la C a la E, donde conversamos acerca sobre todo lo que está relacionado a inversiones en real estate. Hoy tenemos un invitado, ¿verdad? Esteban Jiménez. ¿Cómo estás, Esteban? Estevan Jimenez: Muy bien, Carlitos, muy bien. Muchísimas gracias por tenerme aquí hoy. ¿Qué tal? ¿Cómo estás tú? Carlos Montoya: Bien, hoy venimos con todos los poderes, con todos los muñecos, como decimos nosotros ahí en el barrio, ¿verdad? Y... Estevan Jimenez: Como debe de ser. Carlos Montoya: ¿Sí? Como debe de ser, brother. Mira, Esteban, quiero darte las gracias, brother, por esto que estamos haciendo, ¿verdad? Fue idea tuya. Quiero contarle a las personas que nos están viendo y nos están escuchando... que esto fue idea de Esteban, me llegó una propuesta a mi correo electrónico. Yo leí, creo que me tardé como dos semanas en leerla, como siempre. Pero este ya es el segundo podcast, segundo podcast que estamos grabando, que estamos realizando. Vienen muchos invitados, pero lo que nosotros queremos es que nos conozcan primero a nosotros, a los que aquí enfrente de la pantalla. que nos van a estar viendo creo que por mucho tiempo si Dios nos da vida, ¿verdad? Y para empezar Esteban. Estevan Jimenez: Dime. Carlos Montoya: ¿Quién es Esteban Jiménez? Cuénteme. Estevan Jimenez: Esteban Jiménez Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: es una persona que vino de México principalmente Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: de Michoacán México mis raíces Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: son de Michoacán México me vine para acá ya en una edad mayorcito ya como los 18 años 20 años por ahí más o menos no vamos a entrar en detalles en eso verdad Carlos Montoya: Ok, ok. Sí, está bien. Estevan Jimenez: y este todo con la idea de buscar el sueño americano verdad buscar la forma Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: de salir adelante entonces Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: ya después de eso pues la vida la vida dio muchos giros y ahorita Carlos Montoya: mmm Estevan Jimenez: estamos aquí como realtor como inversionista como padre de familia como un montón de Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: cosas hay un montón de gorras que nos tenemos que poner todos los días y Carlos Montoya: Ok, ok, Realtor e Inversionista. Ok, ¿Cómo Estevan Jimenez: Así es, Carlitos. Carlos Montoya: llegaste a Real Estate? Estevan Jimenez: Mira, todo empezó desde que yo empecé a trabajar aquí en las industrias. Empecé a trabajar en lo que eran industrias de comida, a fábricas que generaban comida, que hacían comida para revender y todo eso. Entonces, Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: de ahí dije como que esto no es lo mío, como que yo necesito algo más. Necesito Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: estar en otro lugar donde no sea estar aquí. No sé si me doy a entender en eso. Y entonces empecé a buscar alternativas. Y en ese entonces estaba muy popular todos los videos de redes sociales. A todavía no existía o tal vez estaba comenzando el Instagram. Yo soy vieja escuela, yo soy Facebook, yo soy... Carlos Montoya: Ok. Eso te iba decir. Si estaba empezando el Instagram. Estevan Jimenez: No, yo soy vieja escuela. Carlos Montoya: No me digas de qué dazos. Sí. Estevan Jimenez: Entonces era ahí... Lo que más se movía era el YouTube, entonces empecé Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: a buscar videos de YouTube y no encontraba nada en español, todo en inglés, todo en inglés, todo en inglés. La ventaja es que en donde yo estaba trabajando tenía forzosamente que aprender inglés para poder salir adelante porque yo soy de las personas que no me gusta quedarme quieto en un mismo lugar, me gusta mover, mover. entonces empezabas en una posición y terminabas ya al ultima te voy a decir llegabas a ser este básicamente el manager del departamento en el que se estaba trabajando entonces siempre buscando la manera de salir adelante en una ocasión este me puse a ver videos ya cuando comprendía un poquito a todavia no voy a decir que comprendo todo el ingreso no no no nada de eso entonces empezamos a ver videos de real estate, de invertir en Carlos Montoya: ¿Qué? Estevan Jimenez: bienes raíces. Llegué a varias plataformas, empecé a ver cursos, ver este mentores que estaban diciendo, métete a este curso, métete a este otro curso. La verdad. Para mí, los mentores no fueron este la opción ideal, porque había muchos casos en los que, como yo ya tenía, vamos a decir, cinco años, tres años, este revisando información sobre real estate porque yo soy muy... muy de esas personas que no reaccionan rápido. Entonces me gusta tener casi toda la información para poder reaccionar. Y eso considero que es uno de mis mayores defectos. Pero ya cuando estaba entrando con estos mentores, me estaba viendo que la mayor parte de las cosas que mencionaban... Yo ya lo había visto, ya lo había entendido, ya lo había este... captado en todo este proceso de aprendizaje. Entonces yo descarté los mentores desde ahí y empecé a buscar por mi cuenta. Y ya después Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: dije, ok, voy a empezar a invertir, pero no invertía, no hacía nada. Hasta que después ya mi esposa es la que me puchó. Mi esposa me dice, porque... Carlos Montoya: bien Estevan Jimenez: Sí, sí, sí, sí. Es por eso que te digo que... Correcto. Carlos Montoya: Tenemos algo en común, fíjate. Sí. Estevan Jimenez: Porque en ese entonces yo estaba con mi pareja que apenas nos queríamos, como se les dice aquí, juntar. Nos queríamos juntar, queríamos estar juntos. ¡A machinar, Carlos Montoya: Ok, a machinar. Estevan Jimenez: ándale! Carlos Montoya: Ajá. Estevan Jimenez: y pues me dice, no tú estás rentando ahí un cuarto, estás rentando con más personas, yo no me quiero ir con más personas, vamos a buscar algo por nuestra cuenta y si no, no se hace nada. Carlos Montoya: Ok, muy bien. Estevan Jimenez: Y... No, ya se me pegó en el ego, me pegó en el orgullo feo. Entonces, Carlos Montoya: ¿Qué? Estevan Jimenez: ya decidimos buscar un apartamento inicialmente para nosotros. Rentando inicialmente, pero yo dije, rentar no es la opción. vamos a necesitar algo para nosotros porque aquí son muchas regulaciones, muchas reglas, no podemos hacer lo que queremos y nos fuimos y compramos la primer casa. Pero como yo ya tenía esa idea de inversión, no me fui a buscar la casa más bonita, fíjate. Como muchas personas piensan, no, vas a comprarte una casa para ti, búscate la casa más bonita. Aquí fue, Carlos Montoya: Ok, ok. Estevan Jimenez: búscate una casa que esté cateadona, que esté fea, que necesite cariño, que necesite amor. Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: Agarras esa casa y la arreglas, pero identifica un vecindario bueno. tengo un buen vecindario, un vecindario donde pueda apreciar esa propiedad donde vaya a tener equidad de esa casa en un futuro. Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: y de ahí yo me refiero mucho a una persona con la que yo estaba aprendiendo demasiado en videos gratuito se puede decir en el YouTube y Carlos Montoya: ¿OK? Estevan Jimenez: mencionaba mucho ese tipo de estrategia entonces yo comencé con esa propiedad destruida la agarramos por debajo del precio necesitaba Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: reparaciones y yo desde ahí ya tenía la meta de que de aquí en dos años esta casa ya tiene que estar completamente arreglada y vamos a tener una propiedad que va a valer muchísimo más de lo que yo la compré vamos a tener plusvalía, a tener un pago muchísimo más bajo que las otras propiedades entonces yo ya tenía esa mentalidad desde ahí Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: Y de ahí es que comenzó todo. Vi esa oportunidad, la tomé y comenzamos a hacer eso una y otra y otra vez. Carlos Montoya: Ok, me llama la atención eso, la siguiente pregunta que tengo es ¿Qué llegó Estevan Jimenez: Dime. Carlos Montoya: primero? ¿Realtor o inversiones? Estevan Jimenez: Inversiones definitivamente. Porque mira. Como Realtor yo o me enfoqué a ser Realtor porque vi una necesidad en la comunidad. Eso es por lo que yo me enfoqué a ser Realtor. Yo mi idea inicial era invertir, invertir, invertir, comprar propiedades, Carlos Montoya: jajaja Estevan Jimenez: mantener propiedades de renta. Ese es mi modelo que yo quiero seguir. Por qué razón? porque como tú mencionas todos tenemos que tirarle algo tenemos que tener una meta ya fija que hacer mi meta es tener propiedades de inversión propiedades de renta esa Carlos Montoya: Ok. Ok. Estevan Jimenez: es mi meta porque yo quisiera un retiro donde las mismas propiedades de renta me paguen básicamente todo aprovechándonos de los beneficios fiscales del Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: cost segregation study de las deducciones y de todo eso entonces Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: Por esa parte, esa es mi tirada, es mi forma de ver las inversiones en bienes raíces como propiedades de renta. Eso es lo inicial. Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: Ya si salen algunos otros proyectos adicionales, no les vamos a decir que no. Pero esa es Carlos Montoya: Exacto. Estevan Jimenez: como mi mentalidad principal. Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: Y en el aspecto de por qué me convertí en Realtor, resulta de que cuando compré mi primer casa, el agente de Vienes Raíces que me asistió, el que me ayudó a comprar mi casa, fue una experiencia, ahora sí como dicen por ahí, una experiencia religiosa. Fue muy bonito, muy tranquilo. Sí. Carlos Montoya: Eso iba. Estevan Jimenez: Fue tranquilo, fue bonito, te explicaba todo a detalle, te decía ok mira Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: estamos viendo esto, estamos viendo esto otro, este documento significa esto, ya ves las personas que primero están comprando son de que no sé qué estoy haciendo, no sé qué papeles se firman, entonces Carlos Montoya: Sí. Sí. Estevan Jimenez: esta persona explicaba todo a detalle, me gustó. Para la segunda vez que estábamos comprando la segunda propiedad porque nos salimos de la primer casa para entrarnos a vivir en otra propiedad, igual. Esta es una estrategia que yo le llamo brincando casas, no sé si tengo un nombre adicional o algo, pero yo le llamo brincando casas porque estás Carlos Montoya: A ver... Ok... Estevan Jimenez: de una casa y te brincas a la otra y luego te brincas a la otra. Carlos Montoya: que voy tengo preguntas para eso porque lo he escuchado de en tus live y antes brincando voy a notar eso brincando casas ok Estevan Jimenez: si entonces este ya después de la primera nos vamos a la segunda estando en la segunda cuando estábamos Carlos Montoya: OK. ¿Cuánto tiempo pasó después de la primera? Estevan Jimenez: La primera vez si me tarde dos años como estaba pensando, como estaba planificado dos años ¿Por Carlos Montoya: Ok, ok. Estevan Jimenez: qué razón dos años? Porque como te comenté al inicio a mí me gusta siempre estar informándome y casi nunca doy un paso sin tener información suficiente para accionar y te digo Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: puede ser uno de mis defectos principales pero Carlos Montoya: No, no, está bien. Es seguridad. Es tratar de estar, de descubrir las cuatro esquinas. ¿Verdad? Estevan Jimenez: sí, totalmente. Entonces lo que yo había visto dentro de eso era una sección dentro del código de IRS. Entonces Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: en el código del IRS mencionan una sección llamada la sección 121, lo que es este el home owner exemption. lo que dice esa sección Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: es que si tu vives en una propiedad por dos años dentro de un periodo de cinco años puedes vender la casa sin tener que pagar una ganancia capital una ganancia capital de hasta 250 mil dólares Carlos Montoya: Ok, si vivís ¿cuánto tiempo decís? Estevan Jimenez: dos, dos años tienes que vivir dos años Carlos Montoya: ¿Qué? Estevan Jimenez: en esa propiedad tienen que ser ya sea al inicio, al final o intermedio o un año y un año, no importa siempre y cuando sean dos años completos dos Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: años completos dentro de un periodo de cinco años Carlos Montoya: Mm-hmm. Estevan Jimenez: ahora si tu decides vender la casa no tienes que pagar las ganancias capitales de esa venta por Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: eso lo estaba haciendo de esa manera porque como te digo siempre estaba buscando la manera de asegurarme lo más posible entonces decía si esto no me funciona si la renta de la propiedad no me funciona vendo la casa y como ya le hice arreglos como ya le agregué valor a la casa ya le arreglé la cocina Carlos Montoya: Che. Estevan Jimenez: ya le arreglé los baños ya le puse nuevos pisos y esto y lo otro y aquello entonces la casa la agarré por debajo de valor porque la casa estaba destruida Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: necesitaba reparaciones, necesitaba arreglos, pero aun así calificaba para un préstamo tradicional, un préstamo FHA entonces Carlos Montoya: mmm Estevan Jimenez: compré la casa así, arreglé la casa en ese periodo de los dos años y ya la casa ya había aumentado tal vez 40 mil, 50 mil dólares Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: ahora ya cuando decido moverme yo ya tenía esos 40, 50 mil dólares adicionales de plusvalía por haberle aumentado el valor a la casa por los arreglos que se le hicieron entonces Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: mi mentalidad era de que si por alguna razón no funciona yo vendo la casa y recupero mi dinero y tengo esos 50 mil adicionales que S plus valía y no se los tengo que pagar a la IARES no tengo que reportárselos a la IARES y por eso lo hice así entonces de ahí nos fuimos a la segunda casa de la misma situación misma situación calificando con un préstamo convención a la hora poniendo el Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: 5 % de enganche poniendo el 5 % de enganche en otra casa igual Carlos Montoya: te permiten te permiten comprar otra casa y esta información súper importante mira aquí ya vamos ya vamos dentro de dentro de la conversación y se me quedó una o dos preguntas allá allá cinco cuadras Estevan Jimenez: No pues tráitelas para atrás, ahorita regresamos. Carlos Montoya: Sí, porque mira, me llama la atención que no soy fan de los mentores. ¿Verdad? OK. ¿Cómo hiciste? ¿De dónde sacaste esa información? ¿Dónde? No, espera, espera, que estoy estructurando la pregunta. Porque me dijiste que compraste una casa, la feicita del barrio, la que necesitaba reparaciones. Si no estás dentro de una comunidad y no tenés un mentor que te está guiando y te está enseñando qué lo que estás haciendo, ¿cómo supiste que tenías que comprar o que comprá una casa la más fea del barrio? la que necesita reparaciones para darle ese valor a esa casa. ¿Cómo supiste eso? Estevan Jimenez: Mira, qué pregunta, Es que ahora sí me agarraste de curva porque eso sí, no, ni por aquí me lo esperaba. Carlos Montoya: Sí, a los tobillos. Estevan Jimenez: Andale. Entonces la mayor parte del tiempo yo no estoy de fiesta, que vámonos para... Para la fiesta acá, fiesta acá, no Yo todo el tiempo es de que... ¿Qué tengo que hacer? para salir adelante, entonces lo que yo hacía era no escuchar música, yo siempre, como tú dices Carlitos consumir, consumir este conocimiento, conocimiento, yo empecé y sigo principalmente con los aspectos gratuitos lo que vienen siendo los podcasts los que vienen siendo videos informativos, que vienen siendo lives en TikTok, en Facebook, en Instagram, en Carlos Montoya: Ok, ok. Estevan Jimenez: todos lados donde yo vea que pueda obtener, como le dicen aquí los americanos, un golden nugget donde pueda agarrar una cosita Carlos Montoya: ok. Un coldek nugget. Estevan Jimenez: buena. Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: siempre estoy buscando ese tipo de contenidos, ese tipo de información. Carlos Montoya: So Brainpeeker, dicen también los cabachos. Brainpeeker. Sí. Estevan Jimenez: ándale sí sí sí entonces yo siempre he estado con eso y cuando iba trasladándome desde un punto a digamos desde mi casa al trabajo al empleo era escuchar vídeos escuchar esta información porque real estate la mayor parte de real estate no es algo visual que tienes que estar viendo a menos que vayas a ver comparaciones de comparables o otros detalles como qué tipo de materiales se tienen que utilizar en una propiedad o cosas así, pero la mayor parte de información de real estate es auditiva. Entonces Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: tú puedes ir manejando, puedes ir haciendo alguna otra cosa, caminando o lo que sea, escuchando esa información, tratando de consumir todo eso. Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: Entonces, de esa manera, por todo ese tiempo que yo me la pasaba estudiando y obteniendo información sobre esos temas, sobre temas financieros, sobre temas de real estate, sobre temas de inversiones en bolsa de valores, porque también es un tema que me encanta también. Entonces, sobre todo ese tipo de temas financieros de inversiones, entonces yo siempre me la pasaba en eso. Entonces, por eso mismo yo empecé a identificar, OK. ¿Cómo es que tenemos que identificar un buen comparable para una propiedad? ¿Cómo podemos identificar un vecindario bueno o un vecindario malo? ¿Qué tipo de problemas podemos encontrar en qué tipo de ciudades? Entonces, todos esos detalles yo los iba asimilando poco a poco conforme iba pasando el tiempo de toda la información que iba adquiriendo. Entonces, llegó un punto que cuando ya estábamos en el momento de comprar la la primera propiedad fue de que, ok, que vamos a comprar y donde vamos a comprar porque cuando yo iba a comprar yo le dije a mi realtor en ese momento yo no quiero esta área y no quiero esta otra área tampoco quiero este tipo de propiedades no me mandes propiedades que sean flips yo no quiero ver propiedades totalmente remodeladas tal vez a mi pareja, tal vez a mi esposa le vayan a encantar pero yo no pienso comprar una propiedad así porque no tiene sentido financiero para mí Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: yo pienso con los números vamos a ponerlo así yo Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: no soy tanto de pensar este emocionalmente yo soy más pensar con números entonces si los números tienen sentido Carlos Montoya: No metes el corazón, o sea que no metes el corazón en este negocio. Estevan Jimenez: Por lo general no, te voy a decir, todos tenemos ese error de que metemos el corazón en algún momento Porque yo lo metí en algunas de las reparaciones que hubiese en la casa Sí, Carlos Montoya: mmm Estevan Jimenez: eso sí, ahí sí nos fuimos de más, sí Carlos Montoya: No en la compra, ni en la búsqueda, pero sí en las reparaciones. OK. Estevan Jimenez: Así. Carlos Montoya: OK. ¿Ese término de brincando casas te salió de la manga o ya lo había escuchado en algún momento? Estevan Jimenez: Pues era cuando... porque ese término no lo tenía hasta que empecé a hacer este en vivos en TikTok. Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: Porque yo dije también, vamos a empezar a dar información a la gente, que la gente vaya conociendo sobre esto porque... no porque hay inversiones, me las voy tener que quedar todas, porque yo no alcanzo a agarrar todo. Carlos tampoco alcanzó a agarrar todo, entonces hay para todos, hay para todos. Carlos Montoya: Sí. Sí. Sí. Estevan Jimenez: Entonces dije... si yo lo puedo hacer y hay personas que pueden hacerlo, que aprovechen esa oportunidad y que lo hagan. Entonces, Carlos Montoya: Esa es Estevan Jimenez: en uno de esos en vivos, empecé a mencionar este tipo de estrategia que yo estaba utilizando. Y Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: entonces, este como lo estaba haciendo en un pizarrón, estaba marcando las flechas de que te vas de aquí y para acá y así como si fuera un brinco. Y dije a esto es como si fuera brincar y de ahí como que algo algo conectó y dijo brincando casas y desde ahí yo le empecé a decir Carlos Montoya: Ok, Estevan Jimenez: brincando casas. Carlos Montoya: ok. O sea que podríamos decir que esa primer compra que iba a ser tu vivienda primaria se convirtió prácticamente en tu primera inversión. Estevan Jimenez: Eso es correcto. Carlos Montoya: Ok. Y Estevan Jimenez: Jesus. Carlos Montoya: qué resultado obtuviste cuando ya diste como... porque tiene un inicio, la estrategia tiene un comienzo y en algún momento tiene un final, Esteban. Estevan Jimenez: si totalmente Carlos Montoya: Ok, nos podrías describir el comienzo y el final de cada una de las transacciones no específicas, sino que la estrategia en sí. ¿Cómo comienza la estrategia? ¿Y cómo termina esa estrategia? O ¿en qué momento vos podés decir bueno, brincando casa número uno empezó así y terminó así? ¿Nos podrías explicar eso? Estevan Jimenez: mira por... si claro porque aquí vamos a entrar en regulaciones de HUD vamos a entrar en regulaciones porque Carlos Montoya: ok ok Estevan Jimenez: la estrategia tiene limites vamos a ponerlo así tú no puedes tener más de... hasta donde yo tengo entendido hasta lo que yo he investigado no puedes tener más de cuatro propiedades bajo tu nombre anteriormente eran diez pero solamente puedes tener cuatro bajo tu nombre Carlos Montoya: Ok, eso es a título personal, ¿verdad? Estevan Jimenez: si Carlos Montoya: Ok, no estamos hablando de que compras con él o sí. Estevan Jimenez: y estás tocando un tema muy importante ahí porque para allá va porque Carlos Montoya: ¿Por qué? ¿Por qué? Estevan Jimenez: mira entonces digamos ok agarras una propiedad te vas a la otra y luego a la otra y luego a la otra ya cuando estás en la tercera o cuando ya estás en la cuarta que quieres volver a replicar la financiera, el banco, los prestamistas ya no te van a prestar, te van a decir no, ya tienes demasiadas propiedades bajo tu nombre, no podemos prestarte más. Carlos Montoya: ¿Ya está sobre endeudado podrían decir? Estevan Jimenez: no sobre endeudado porque las propiedades mismas están representando o están mostrando liquidez sólida entonces no en ese aspecto sino que están bajo tu propio nombre entonces ahí vamos Carlos Montoya: Ok, ok. Sí. Eso es en la tercer propiedad, o cuarta o quinta. ¿En cuál? Ok. Ok. Estevan Jimenez: Tercera o cuarta, tercera o cuarta, dependiendo de la deuda total. Carlos Montoya: Ok. Ok, contame de cómo inicia esa y si puedes ahí mismo las regulaciones, ¿cómo lo Estevan Jimenez: Sí. Carlos Montoya: manejas? Estevan Jimenez: Mira, existen dos formas. Una Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: es ya saberlo desde con tiempo y empezarlo a estructurarlo desde ahí. Porque si tú lo sabes desde con tiempo y te lo digo porque estamos en California, yo estoy en California, entonces California Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: tiene una regulación de las LLCs. Que las LLCs Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: tienen un costo de mantenimiento, un franchise Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: fee. Entonces muchas veces cuando tu cash flow es muy bajo, el franchise fit te mata, el franchise fit te deja fuera. Carlos Montoya: Ok Paréntesis, ese franchise fee Estevan Jimenez: Dime. Carlos Montoya: es el mismo que paga toda LOC en cualquier parte del país anualmente al estado. Estevan Jimenez: No, claro que no. Carlos Montoya: Ok, no vamos a entrar en ese detalle, lo voy a notar, verdad, para que más adelante te voy a... No, a ver si nos podés contestar esto, pero dale, perdona que te interrumpa, pero es es tanto que yo, brother, yo tengo que tirarte algo, preguntarte algo de lo que vas diciendo ahorita, actualmente, verdad, contanos, a ver. Estevan Jimenez: No, sí, entonces, este, porque es el franchise fee que te puede reducir ese ingreso adicional, te quedas ya básicamente en ceros o apenas Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: puedes porque vienen siendo el franchise fee y luego como ahora estás haciendo un sketch o sí, porque estás haciendo un sketch grande para reportar tus impuestos. Todos esos costos adicionales te pueden liquidar tu ganancia. Eso incluyendo también todo lo que vienen siendo remodelaciones o arreglos de los inquilinos que tengas que hacer. entonces todo eso te quede a tu ganancia por así decirlo Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: entonces si alguien que ya tiene conocimiento de esto puede estructurarlo de tal manera que diga ok primero voy a comprar yo y después mi pareja porque Carlos Montoya: mmm Estevan Jimenez: es a nombre personal claro vamos a tener que meter unas ciertas regulaciones en cada título pero primero compro yo y luego mi pareja entonces ahí yo voy a poder alcanzar a comprar cuatro propiedades y mi pareja otras cuatro propiedades, ¿si? Carlos Montoya: Ok, ok. Estevan Jimenez: Entonces un total de 8. Ahora, si dices no, yo voy a comprar como pareja total ¿Cuál es la forma? ¿Cuál es el seguimiento de este tipo de estrategia? Compras 1, 2, 3, 4, cuando ya los bancos ya empiecen a ponerse a decirte que no se va poder, abrimos el LSS. Ahora si, Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: vamos a quitar propiedades de nuestros nombres. vamos a quitar propiedades de nuestros nombres, se van a transferir a las LLCs, nosotros vamos a ser los principales dentro de las LLCs, pero ya no están Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: dentro de nuestro reporte de deuda, lo cual nos va a permitir nuevamente abrir esa puerta. Claro que tenemos regulaciones, como te digo aquí vamos a tener regulaciones del HUD, Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: que viene siendo que no puedes comprar una casa menor que la que ya tienes ¿A qué me refiero? Si tú tienes una casa de tres cuartos y dos baños para ellos no tiene sentido de que vayas a decirlo que voy a comprar otra casa primaria esta es una palabra principal casa primaria porque tú estás comprando casas donde tú estás viviendo estás viviendo y estás remodelando al mismo tiempo si vas a comprar una casa más baja digamos tú como dije tres cuartos, dos baños y ahora dices no, voy a agarrar una casa de dos cuartos, un baño para Juss dice oye o para los prestamistas dicen oye, este como que no tiene sentido porque estas agarrando una casa mas chica se supone que debes de agarrar una casa mas grande con mas pies cuadrados con mas Carlos Montoya: Ok, sí, sí. Estevan Jimenez: cuartos entonces, ahí es donde entran muchas regulaciones donde se quedan ellos de que no se puede hacer ciertas cosas y ahí es donde nos paran de poder continuar con esto. Carlos Montoya: Como que no tiene sentido que estés comprando una casa en lugar si tu familia, entre comillas, está creciendo. ¿Por qué vas a reducirle el tamaño? OK. Tiene sentido. Tiene sentido. Estevan Jimenez: correcto y es que en esta estrategia tenemos que presentarle al lender al prestamista el por qué vamos a comprar una segunda propiedad cuál es la razón de que necesitamos otra vivienda porque como estamos utilizando préstamos personales o préstamos este tradicionales que vienen siendo convencionales con el 5 % de enganche o fhas con el 3.5 % de enganche no vamos a estar entrando como préstamos de inversiones que vienen siendo Carlos Montoya: ... Estevan Jimenez: del 10 al 20 % de enganche o incluso más. Entonces Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: te ahorras tu enganche en esos aspectos porque estás entrando con menos dinero. Pero Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: tienes que demostrar ciertas cosas. Por ejemplo, Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: tienes que demostrar que la casa se va a poder pagar sola. Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: ¿Cómo se hace eso con un contrato de renta? Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: tienes que demostrar que la casa que piensas comprar o que estás comprando va a ser una mejora a lo que ya tienes. Entonces Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: tienes que cumplir con esas regulaciones para poder continuar con este tipo de estrategia. Carlos Montoya: Si, me llama la atención que después de comprar a tu nombre, al menos tres propiedades, después cambies a él o sí el título de esa propiedad. Prácticamente ese es un Subject too. Estevan Jimenez: prácticamente sería un Subject 2 porque la LLC es la nueva dueña de la propiedad. Carlos Montoya: Ok, ¿y has tenido algún problema alguna vez con que un banco te diga no puedes cambiar el título de la propiedad a una LLC? Estevan Jimenez: No. Y si hay algún problema de esos es bien sencillo de arreglarlo. Regresas a tu nombre y lo vuelves a meter Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: nuevamente o metes un living trust. No hay problema por eso. Y generalmente... Carlos Montoya: O sea que nunca has tenido un problema con un banco de ese tipo. OK, Estevan Jimenez: No. Carlos Montoya: me gusta, me gusta porque vos sabes que yo lo que hago es financiamiento creativo y esa es una de las estrategias que utilizamos. ¿Verdad? Cambiamos el título de una propiedad a nombre de una LLC, que es lo que uno recomienda, comprar, si vas a comprar un Subjective que lo hagas a través de una LLC, ¿verdad? OK. buenísimo. Me mencionaste sobre esa estrategia de brincando casas, ¿verdad? ¿Cuándo fue que inició esa estrategia en tu vida? Estevan Jimenez: Tengo poco con esa estrategia. Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: Comenzó en el 2016 prepandemia no Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: perdón 2019 porque desde el 2016 yo ya estaba buscando pero no había encontrado nada sometar de alrededor de tres años buscando lo que yo estaba queriendo porque había muchas propiedades en el mercado pero esas propiedades no solventaban mi estrategia porque no era lo que está lo que estaba buscando de que las casas no estaban tan tan dañadas en el aspecto de la reparación que le podía aumentar el valor, la plusvalía que le podía aumentar, entonces por esa razón se tardó alrededor de tres años con eso, sí. Carlos Montoya: Ok, ¿eso lo estás haciendo en tu mercado, tu patio trasero o fuera de California? Estevan Jimenez: No, esto es aquí en California, pues como es vivienda primaria tienes que vivir ahí. Carlos Montoya: Ok, ok, buenísimo. Ahora que estás ejecutando esa estrategia, hay personas que se te han acercado y quieren que les ayude a ejecutar la misma estrategia. Estevan Jimenez: Claro, sí, hay muchas personas que les he ayudado. Ya hay varias personas que les he ayudado a comprar varias propiedades de esta manera. Carlos Montoya: Ok, ok. Una de las cosas que mencionaste Esteban es que cuando vos estás dos años en una propiedad, en una casa, verdad? Y de ahí te toca comprar otra propiedad. Normalmente un préstamo convencional difícilmente puede cubrir el pago de ese... Perdón, una renta difícilmente puede cubrir el pago de ese préstamo. ¿Cómo manejan eso? Porque yo podría decir que el 90 % de un mortgage no es cubierto por una renta tradicional. ¿Cómo maneja eso? A ver, cuénteme. Estevan Jimenez: a ver Carlitos ahí yo básicamente esa respuesta ya te la ya te la di desde hace ratito te lo voy a Carlos Montoya: Ok, a ver, a ver... Estevan Jimenez: te lo voy ahora así como como decían en mi rancho te la voy a barajear más más despacio ok Carlos Montoya: Sí, sí, ok. Estevan Jimenez: La casa que se compra no estamos comprando un flip, no estamos comprando al tope de mercado, estamos comprando Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: una casa destruida, dañada, que si el valor este regular, que si el valor regular puede rondar alrededor de los... vamos a ponerlo así... 350 mil dólares de una casa regular. Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: tú esa casa no la vas a estar comprando por 350 mil dólares porque estarías comprando una casa totalmente arreglada entonces tú estás comprando una casa destruida que necesita reglos que necesita reparaciones entonces esa casa la estás comprando alrededor de 2.80 2.30 2.50 dependiendo Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: de los daños que tenga esa propiedad Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: entonces por ejemplo en este caso de esta propiedad En alrededor de dos años, esa propiedad cuando yo estaba revisando mis comparables porque te digo siempre estoy al pendiente de mi mercado cómo están mis propiedades, cómo está esto, cómo está lo otro Después de esos dos años esa propiedad ya tenía una plusvalía de alrededor de 70 mil dólares Carlos Montoya: Hmm. Estevan Jimenez: o sea, hace que la casa ya valía 70 mil dólares más de lo que yo la había comprado Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: lo cual quiere decir que si tú tienes un pago de renta, vamos a poner un poquito de números aquí en este caso, si la casa se compró alrededor de 220 mil que se haya comprado esa propiedad, tú vas a tener un préstamo basado en esos 220 mil y algo importante aquí si tú estás comprando con un préstamo de inversión vas a tener un interés más alto que un préstamo de vivienda personal un préstamo de vivienda personal un FHA o un convencional generalmente son más económicos en cuanto a los intereses que un préstamo de inversión entonces estamos teniendo Carlos Montoya: ¿Cuánto de diferencia podría existir ahí? Estevan Jimenez: al menos, al menos un punto porcentual. Carlos Montoya: ok Estevan Jimenez: Entonces, y dependiendo, si estás comprando con una FHA, posiblemente más. Porque los FHA, Carlos Montoya: ¿Qué? Estevan Jimenez: si tienes buen crédito, son más accesibles, dependiendo también del programa que vayas a tener. Si vas Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: a decir, voy a agarrar un programa con, que me van a dar el 100 % de la financiación, un programa de primeros compradores, el interés te lo van a aumentar. Ahí es donde ellos recuperan su dinero. Pero vamos a decir. Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: agarras un préstamo FHA o un convencional regular va a ser un interés más bajo que un interés para una persona que va a estar comprando con un DSI-R entonces tienes interés más bajo la casa la compraste por un valor más bajo entonces los que están comprando por un balance de 300 mil o 290 mil y tu compraste por 220 o 230 Tu balance de pago va a ser muchísimo más bajo que el de las otras personas que están comprando al tope de mercado. Lo cual te da un gap, te da un espacio suficiente para poder rentar la propiedad a valor de mercado actual. Y eso te ayuda a que se pueda rentar la propiedad porque tú la agarraste abajo del mercado, le subiste el valor, pero la agarraste Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: abajo del mercado. Entonces tu precio de pago que tú tienes es basado a como la compraste. Entonces por Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: esa razón los números llegan a dar sentido de poder este, darte ese pago accesible para que se pueda rentar a mercado actual y te pueda seguir obteniendo una ganancia. Carlos Montoya: Ok, para poder generar ese cash flow positivo o por lo menos que la renta cubra esa propiedad, no hay que hacer un refinanciamiento, ¿verdad? Es el mismo Estevan Jimenez: ¿No? Carlos Montoya: préstamo que ya existe. Estevan Jimenez: Si tú tienes un FHA te puedes quedar con ese FHA. Si tú tienes un convencional Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: te puedes quedar con ese convencional. Solamente hay regulaciones ahí. Por ejemplo, si haces esta estrategia y dices, ok, voy a comprar esta casa y a los dos meses, porque va a haber personas que van a decir, a los dos meses me compro otra. De la misma Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: manera, no puedes porque tenemos regulaciones. Son básicamente regulaciones no escritas. Que esto te... más bien te va a dar el guidelines los lenders y por eso es buenísimo tener contactos con muchas personas, con lenders, con agentes de bienes raíces que te puedan instruir un poquito más. Entonces, Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: digamos, en un préstamo FHA lo que yo he escuchado de varios lenders es, al menos mantén ese préstamo por un año. Después de ese año puedes hacer un papalote con ese préstamo. Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: y con un convencional son seis meses. Entonces, si alguien quiere hacer el brincando casas con un préstamo FHA se tiene que esperar un año. Si lo quiere hacer con un convencional, seis meses. Carlos Montoya: interesante ok si ese préstamo que estás pidiendo es para la compra Y no es un hard money loan de donde sale el dinero para hacerle los improvements o las mejoras a esa propiedad. Estevan Jimenez: Ok, para eso tienes dos años en los cuales tú mismo vas a agregar ese valor. Ya sea, Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: y es algo que yo les digo a las personas con las que yo he trabajado. Porque son muchas personas que son DIYs que les dicen ahorita. Hazlo tú mismo. Entonces hay muchas personas que dicen, ok, yo puedo hacer ese trabajo, yo puedo hacer este otro trabajo y este otro trabajo. Y lo que yo les digo es, ok, si tú lo puedes hacer, revisa bien que lo hagas y puedes hacerlo en tu propia casa. Puedes hacerlo en tu propia casa y aprender a hacerlo bien. Porque esa propiedad Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: la vas a tener de renta después. Entonces, Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: existe menos riesgo de que un nuevo comprador te diga, esta parte está dañada o esto, esto está mal y te vamos a demandar. No. Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: aquí es tu propiedad, es tu casa de renta entonces, está esto mal, ok, deja mando a alguien para que lo arregle o deja voy y lo arreglo tienes menos riesgo en ese aspecto Carlos Montoya: Sí, sí, sí. Estevan Jimenez: entonces tú puedes aprender a hacerlo otra cosa que yo les digo a personas que les he ayudado tú puedes hacerlo de esta manera contratar a alguien que te lo haga y a la misma vez estar viendo precios sin estar a la carrera sin estar carregado de que tengo un timeline de tres meses, tengo un timeline de dos meses para identificar o para terminar este proyecto. Entonces tú tienes un timeline mucho más grande, tienes más tiempo para hacer las cosas. El problema con esta estrategia es que lo vas a estar sacando de tu bolsa. Tú mismo vas a estar pagando por estos improvements y Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: a la misma vez tú estás aprendiendo. cómo identificar a una persona que es honesta con su trabajo, una persona que sí sabe hacer el trabajo, que no te va a estar tratando de sacar lo más posible porque nada más va a ser un trabajo y ya. Porque tú ya ahí estás identificando a las personas con las que futúramente quieres trabajar, con las personas Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: que le vas a decir para el próximo trato. Porque si te sale un fix and flip. Tú no le vas a decir que no y lo vas a agarrar y entonces ya cuando estás ahí ya sabes, ya tienes los contactos de esas personas. Y dices, Carlos Montoya: Sí, sí. Estevan Jimenez: ok, me voy con esta persona, tengo este proyecto, ¿cuánto me cobras aquí? ¿Cuánto me cobras acá? Y sobre eso vas. Entonces, puedes Carlos Montoya: Ok, ok. Estevan Jimenez: aprender tú a hacer el negocio o puedes aprender a cómo identificar a las personas correctas para poder hacer tus trabajos sin la presión del tiempo. Carlos Montoya: Ok, estoy en el... estoy... Yo me estoy imaginando que yo soy el que he comprado la propiedad, ¿verdad? Esta es una de las cosas que yo creo que todo el mundo se debería de estar o se hace esta pregunta que te voy a hacer. Digamos que yo ya estoy en la propiedad, compré mi casa, te conocí, encontré, me di cuenta de la estrategia, me llamó la atención y yo decido brincar a otras casas. ¿Verdad? Pero. Antes de brincar, yo tengo que saber cuáles son los detalles o los puntos que yo tengo que reparar, qué es lo que yo tengo que reparar o dónde es que yo, o cómo yo le voy a dar valor a esa propiedad. Entonces la pregunta es, ¿qué es lo que tengo que yo reparar, yo mejorar para que cuando ya vos vengas y querás comprar? o quieras darle ese valor agregado a esa propiedad para decir, estos son los detalles que yo tengo que mejorar. ¿Sí me explico? Estevan Jimenez: Sí. Hay varias cosas. Aquí lo que tenemos que identificar es cuál es tu punto de salida. Por ejemplo, Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: si tú dices, OK, yo me voy a salir, voy a comprar otra propiedad y esta la pienso vender porque también es una estrategia válida. La agarro, Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: la subo valor y la vendo. Ya no tengo que pagar este los costos de plusvalía adicional porque ya viví dos años en la propiedad. Es válido. Carlos Montoya: Mm-hmm. Estevan Jimenez: Se puede. Entonces dependiendo cuál es la estrategia final, si la estrategia final es mantenerla de renta o si la estrategia final es venderla directamente, dependiendo de eso y dependiendo de eso vamos a hacer qué tipo de trabajo Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: se va a hacer, qué tipo de remodelación, de arreglos se piensen hacer en la propiedad. Y algo que yo utilizo, que yo hago todo el tiempo es ver las tendencias actuales. porque vamos a ver uno de los casos más difíciles en esta estrategia que viene siendo tendencias. Porque tal vez lo que anteriormente estaba de tendencia que eran los corner tops de concreto, ya para este momento ya están utilizando corner tops de madera, o ya están utilizando corner tops de cuarzo, o ya están utilizando granito. Entonces, dependiendo de eso es lo que podemos ver. Porque si tú la quieres de renta, lo que quieres no es ponerle lo más barato. Y eso es algo que muchas personas piensan, ponle lo más barato porque va a ser de renta. Desde mi punto de vista lo mejor es, ponle lo más duradero, Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: lo que más vaya a aguantar. Por ejemplo, en una cocina, métele un granito en vez de un cuarzo, en vez de un mármol. ¿Por qué el mármol no? Porque el mármol se mancha bien rápido. Le pones limón y ya se está desgastando. se mancha con el café, se mancha con esto, se mancha con el otro. Entonces busca algo que vaya a durarte más tiempo para que vayas a tener inquilinos contentos. Ahora si la tendencia actual en tu área, en tu mercado es ese mismo material, pues ya ganaste, ya saliste beneficiado con eso. Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: Entonces lo que yo hago generalmente es revisar qué tendencias existen actualmente. Y si entran dentro de mis presupuestos nos vamos con ese tipo de tendencias. Pero generalmente yo me voy con lo duradero. Y a que me refiero con eso. Una casa con un material, regresando a las cocinas, con granito, a mi se me hace mejor porque me duran más, resiste más, aguanta más, lo Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: cuidan más las personas que otro tipo de material. Entonces, sobre eso yo lo que hago es, me fijo en lo que está actualmente en el mercado y sobre eso voy. Y aquí no es de que, ok, yo voy a utilizar granito pero la tendencia es cuarzo. Aquí es, ¿qué tipo de cuarzo están utilizando? ¿Están utilizando un cuarzo blanco? ¿Están utilizando un cuarzo negro con venas doradas, con venas blancas, con venas negras? ¿Qué es lo que están haciendo? Y yo voy a buscar el material que me funcione a mí. para mi estrategia, en este caso de renta, y voy a buscar el material que más se asemeje a la tendencia que está actual, pero con el material que yo uso, con el material que me funciona. Carlos Montoya: OK. OK. OK. Entonces, cortas, la cocina es una parte fundamental en cuanto a agregarle valor a esa propiedad. Estevan Jimenez: Si, en cuanto a valor agregado vamos a ver principalmente cocina y baño. son los primeros dos lugares que vamos a estar viendo. Ahora Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: hay personas que dicen ok la plomería, que la plomería, lo eléctrico, esto, lo otro. Este... Si nos vamos a poner a ver en cuanto a costo-beneficio, baños, cocina y este... chapas regulares, acentos, este, retoques es lo que más valor van a dar, más van a aumentar el valor a la propiedad. Sí. Carlos Montoya: ¿Techo? Estevan Jimenez: En cuanto a costo-beneficio no es tanto, pero es una necesidad. Lo que es una necesidad se tiene que hacer. Si está dañado se tiene que hacer. Carlos Montoya: Sí, sí. Estevan Jimenez: Lo que es techo, lo que es plomería, lo que es eléctrico son necesidades. Eso se tiene que hacer. Si estamos en una plomería que es funcional, en mi punto de vista lo podemos manejar, podemos tener por un tiempo hasta que empecemos a ver este problema si ahora sí es reemplazar la plomería. Y Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: para mí funciona porque generalmente yo me enfoco en cierto tipo de propiedades. Y este tipo de propiedades son fáciles de trabajar plomerías. ¿Por qué? Porque tienen fundaciones levantadas. Carlos Montoya: Ok, interesante. Ahora esto. Por ejemplo, si yo compro una casa, ¿verdad? Vivo en la casa dos años y después yo tengo que brincar a otra casa. para yo poder comprar otra propiedad? El banco me va a pedir muestra de que yo tengo un contrato de renta en la otra propiedad, ¿verdad? Estevan Jimenez: Sí, y que cubra tu pago. Que cubra tu pago. Va a tener, Carlos Montoya: Ok. Ok. Estevan Jimenez: generalmente te piden el 1.2 % de pago. Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: ¿A qué me refiero? Que si tu pago de hipoteca es de mil dólares, tu renta tiene que ser aproximadamente de mil 200. Para que puedan ellos decir. Ok, aquí Carlos Montoya: Ok. Para que... Sí. Estevan Jimenez: vamos a cubrir el pago de hipoteca. y posibles remodelaciones que se tengan que hacer o posibles Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: gastos o posibles vacancies. Entonces Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: ya sabes, los bancos no dan un paso sin guarache. Carlos Montoya: Exacto. Ok, entonces debido a eso, ¿verdad? Se generan, yo creo que dos o tres preguntas más Esteban. Porque por ejemplo, si yo estoy en esta casa y quiero brincar a otra, todavía no brinco a otra hasta que el banco me apruebe el préstamo para poder brincar a esa otra casa, ¿verdad? Y si yo necesito un contrato de renta, prácticamente yo tengo que salirme de la casa. ¿verdad? Estevan Jimenez: No. Carlos Montoya: ¿Cómo es eso? A ver. Estevan Jimenez: No realmente. Este se agendan los contratos. Incluso puedes mencionarle a tus nuevos inquilinos. Este como yo lo hacía es de esta manera. Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: Les digo que la casa va estar de renta, se va poner de renta, pero no es actual. La renta se va a poner hasta dentro de un mes o dentro de dos meses, dependiendo de cuánto, cuándo sea la fecha que yo necesite mover. Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: y ahí entra un problema principal para los que hacen brincando casas. Que ahora, cuando vas a hacer esta estrategia, antes de poner tu propiedad en renta o algo, tú ya tienes que haber identificado la casa que vas a agarrar. Porque te tienes que mover rápido. Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: No es de que tienes otra vez un año o dos años para buscar la propiedad, no. es de que, ok, la propiedad se va poner de renta, vas a hacer un contrato con cierta persona para que te rente la propiedad. Y entonces tú te tienes que salir de esa casa para rentar la otra propiedad, no para rentar, para comprar la otra propiedad en tal fecha. Entonces estás en un tiempo este recortado a menos que tengas otra alternativa. Digamos, ok, tu familia vive aquí y les dices hey, me puedo quedar con ustedes un mes, dos meses, tres meses en lo que encuentro una propiedad y que te digan que sí. Entonces tal vez tienes más tiempo. Pero de otra manera es se hace el contrato de renta y ellos ya tienen una fecha específica de cuándo van a entrar. Claro, también puedes llegar a cancelarlo después. dices, sabes qué? Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: Al último no se va a poder hacer y este te regreso tu depósito, te regreso esto y lo que sea. Y disculpame por el tiempo que perdiste. Entonces Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: eso se puede hacer, pero generalmente es o como yo lo hice es se hace un contrato de renta y yo estoy sobre reloj. Yo tengo que encontrar esa propiedad. Y Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: es donde entra una de las transacciones que digo a qué fuerza de voluntad tuve para ventarme en este trato. Carlos Montoya: Ok... Estevan Jimenez: imagínate decir ok está una casa que está destruida que está dañada pero tú dices yo me voy a aventar y le voy a poner todo este enganche y lo voy a poner de una voy a poner el Ernest Money de golpe y todo ese Ernest Money lo voy a poner sin contingencias no me puedo salir del trato Si me salgo del trato, pierdo ese dinero. Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: ¿Te imaginas estar en esa situación? Carlos Montoya: Ese riesgo no lo juego, yo no me meto a eso, ¿verdad? Estevan Jimenez: Pues así me tocó a mí y estábamos en el momento de pandemia Carlitos. Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: Todas las casas estaban yendo por arriba del precio, todos estaban ofertando 20 mil, 15 mil, 30 mil dólares arriba de precio de las casas Carlitos. Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: Y qué crees, yo Carlos Montoya: que Estevan Jimenez: compré por debajo. Carlos Montoya: ¿Cómo hiciste? ¿Cómo hiciste eso? Estevan Jimenez: compré por debajo. Así. Una casa destruida, dañada, que necesitaba reglos, que necesitaba cariño, la vimos y dijimos esa casa tiene que ser de nosotros ¿por qué razón? varias cosas una está en el vecindario donde más familia mía vive conozco esa área bastante bien porque muchas veces he vivido por ahí o he estado por ahí entonces dijimos esa casa tiene que ser de nosotros la casa se estaba vendiendo por x cantidad de dinero entonces nosotros dijimos vamos a hacerle una oferta y que nos dicen que no nos dicen no Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: no queremos aceptar tu oferta bueno nos fuimos y seguimos buscando más propiedades a las dos semanas después esa casa seguía en el mercado porque nadie la quería porque todos estaban comprando propiedades totalmente remodeladas propiedades Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: ya listas moving ready esa casa necesitaba arreglos Carlos Montoya: Sí. Habían intereses de 1 o 2%. Estevan Jimenez: esa casa nosotros le ofertamos por debajo del precio le habíamos ofertado sin contingencias les dijimos ok vamos a ponerle así nos dijeron que no total fuimos y buscamos unas propiedades después de dos semanas que le digo a mi realtor nuevamente vamos a volver a hacer una oferta sobre esa casa y me dice pero ya hiciste una oferta anteriormente sí ya les hice una oferta anteriormente pero ahora le voy a hacer una oferta más baja le Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: voy a hacer una oferta más baja y más fuerte ella se quedó así como más baja y más fuerte que es eso cómo vas a hacer algo así eso no es Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: posible una oferta más fuerte es una oferta más alta Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: y ahí fue el punto donde yo dije ok esta realtor ayuda a las personas y todo, no saben de estrategias. Creo que los latinos necesitamos a alguien que conozca de diferentes tipos de estrategias para poder comprar propiedades de una manera que nos puedan beneficiar a nosotros. Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: Y ahí fue donde empecé yo de que, ok, me voy a hacer Realtor, pero ahorita llegamos a ese punto. Entonces Carlos Montoya: mmmm... ok Estevan Jimenez: le dije sí, vamos a hacer una oferta más fuerte porque vamos a poner todo el enganche que vamos a dar. lo vamos a poner en el Ernest Money. y vamos a irnos as is, no contingencies, Carlos Montoya: ok, ok. Estevan Jimenez: ni contingencia del préstamo. Si el préstamo no nos lo daban, perdíamos la compra. Si el apreciador decía que la casa no valía ese precio, perdíamos nuestro dinero. Y Carlos Montoya: mmm Estevan Jimenez: las inspecciones. Si la casa... no pasaba las inspecciones porque nosotros no queríamos o por cualquier cosa, perdíamos ese dinero. Teníamos Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: todo el dinero puesto en la compra Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: desde el primer momento. Entonces al momento de cierre nosotros ya no teníamos que traer más dinero, no teníamos que traer más nada, nada más los costos de cierre. Carlos Montoya: Ya lo habías puesto en el Learned Money. Estevan Jimenez: ya estaba todo puesto en el Ernie's Money. Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: Solamente los costos de cierre, lo que es el lender, y era todo lo que teníamos que pagar nosotros. Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: y me dice no creo que te vayan a aceptar y le dije no importa que no creas que nos vayan a aceptar o no tú haz la oferta haz la oferta ya si no nos aceptan seguimos buscando otra Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: y ya como que estaba medio enojada medio molesta de que no quería hacer eso pero le dije hazlo hazlo que la hace y a los dos días que nos responden sí les aceptamos su oferta Carlos Montoya: Ok, ok. Estevan Jimenez: ¿Cómo ves Carlitos? Carlos Montoya: Buenísimo, buenísimo. Y es una oferta fuerte. o sea, es muy atractiva para cualquier vendedor. Si se cae la transacción, esos 15 mil o 10 mil o lo que sea, se lo lleva la bolsa. Estevan Jimenez: 26 Carlos Montoya: 26 se lo lleva la bolsa. Pero estás pidiendo un descuento. Eso es como uno... podría considerarlo yo como una oferta cash. Sí, como por ejemplo cuando yo digo una oferta Estevan Jimenez: Mira, después... Carlos Montoya: cash es de que voy a traer plata pero necesito un buen descuento, igual te voy a dar un buen earnest money, un buen ahí depósito pero me tienes que dar un buen descuento, muy buena o muy buena. Sí. Estevan Jimenez: Carditos, después te voy a decir, la gente que estaba vendiendo esa propiedad, ya cuando yo me hice Realtor, estaba en mi mismo bróker y me tocó en una ocasión hablar con ella. Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: Y me dice ¿Tú compraste esa casa? ¿Qué crees? Teníamos otra oferta. ¡Cash! 100 % cash. Carlos Montoya: ¿Ok? Estevan Jimenez: Pero el seller decidió ir por la tuya porque tú no tenías ni un solo día de contingencias. Y tu oferta era más baja que la del cash. Carlos Montoya: Si, me imagino que ese vendedor ha de haber dicho bueno le voy a dar lo que necesito para que este brother me de ese money, verdad? Me imagino que hacía de haber pensado él pero Estevan Jimenez: Sí. Sí. Carlos Montoya: buenísima la estrategia, verdad? Estevan Jimenez: No, y algo importante es, no importa que tú hagas una oferta sin contingencias, tú sigues haciendo tus inspecciones. Tú haz Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: tus inspecciones, revisa que tu casa vaya a estar de la mejor manera y saber qué es lo que necesita, qué es lo que vas a necesitar arreglar. Porque recuerda, en mi tipo de estrategia, como yo trabajo, es saber qué es lo que voy a arreglar, qué es lo que voy a renovar. y hacerlo después ya cuando estoy en la propiedad. Aunque me tarde un poco de tiempo, pero hacerlo. Carlos Montoya: Sí. Sí. Para demostrarle al banco, verdad, de que esa propiedad está rentada, solamente o qué tipo de estrategia de renta recomendar para que el banco tome en cuenta de que esa propiedad la está pagando un inquilino, el préstamo. Porque vos sabes que existen Estevan Jimenez: Yo util... Carlos Montoya: varios tipos de rentas. Existen Airbnb, Estevan Jimenez: Sí. Carlos Montoya: co-living, una renta tradicional, rentas corporativas. Pero qué tipo de renta debería de hacer el dueño de esa propiedad para que el banco diga sí, definitivamente que sí es válida. Estevan Jimenez: depende de cada prestamista, pero mira, lo que yo siempre he usado y lo que sigo utilizando es renta tradicional, toda la propiedad. No me voy con co-living o nada. Es toda la propiedad, Carlos Montoya: Ok. Ok. Estevan Jimenez: una familia. Y también este otro aspecto en lo que yo utilizo eso es la revisión, porque yo califico Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: muy bien a mis inquilinos. Yo no voy a meter a cualquier persona a una de mis propiedades. Necesito calificarlos bien. saber que estas personas me van a poder hacer los pagos Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: para yo no estar después con problemas o nada. Y gracias a Dios, No he tenido problemas con inquilinos, por así decirlo. Carlos Montoya: Ok, ok, buenísimo. Mencionaste algo sobre esa transacción que estuvo bastante tiempo la propiedad en el mercado, que como Realtor no podés contactar al dueño directamente, ¿verdad? Nosotros como Estevan Jimenez: es correcto. Carlos Montoya: inversionistas sí lo podemos hacer. Estevan Jimenez: Sí, yo no tengo entendido que un inversionista no tratar de contactar con el vendedor, pero generalmente Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: lo que pasa es que el vendedor te dice yo tengo esa propiedad en el mercado, habla con mi realtor, es lo que generalmente pasa. Carlos Montoya: Sí, es la respuesta que comúnmente recibimos, ¿verdad? Esteban, para ir cerrando, ¿cómo ves el mercado inmobiliario de aquí a cinco años? Estevan Jimenez: es que mira Carlitos esa pregunta es muy amplia porque Carlos Montoya: Ok, vamos a ver. Estevan Jimenez: vamos a decir En el aspecto del mercado inmobiliario en general, yo siempre veo el mercado inmobiliario aumentando, subiendo en valor. Todas las propiedades siempre están generando más y más y más. Muchas personas dicen, ¿va a haber una caída? No, no considero que vaya a una caída. Ándale. Carlos Montoya: De mi abuela tal vez. Cuidado que mi abuela se cae. Estevan Jimenez: Pero... te digo en cuanto al mercado de bienes raíces yo no creo que haya una caída como tal tal vez veo una corrección tal vez de aquí a 1 o 2 años Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: pero nada más no vamos a ver números radicales como llegamos a ver anteriormente como las recesiones y esos no considero por qué razón porque no hay préstamos absurdos como había antes no Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: hay préstamos como les decían ninja loans no income no job you're approved no no no y ahora si te revisan todo hasta que comiste ayer te revisan entonces ya no hay de esos préstamos este ninja loans por esa Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: razón este no considero que que pase algo así también otra razón es que anteriormente cuando pasó esa situación es que había mucho préstamo considerado o llamado como nosotros le conocemos préstamos ARM, préstamos de interés variable que son intereses fijos por cierto tiempo y después se convierten en interés variable, digamos vamos a Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: tener un préstamo por tres años a un interés del 5 % pero después de esos tres años vas a tener un interés variable a como está el interés actualmente si el interés está al al te va a un interés del 7, si está el interés al 2 pues ya fregaste te toca un interés del 2 entonces ya no se están dando tanto ese tipo de préstamos para vivienda principal o vivienda regular, single family, eso siguen utilizándose en comerciales claro pero para single families casi no se utiliza eso entonces por esas razones no creo ahora te digo que depende porque Vamos a decir el mercado de Los Ángeles es muy diferente que el mercado de Modesto, que el mercado de Dallas, que el mercado Carlos Montoya: ok ok Estevan Jimenez: de Delaware, que el mercado de cualquier otra área. Entonces cada mercado es diferente y cada mercado tiene sus subidas y sus bajadas independientemente de cada mercado. Carlos Montoya: Si Estevan Jimenez: Pero en general, yo considero que las propiedades van a seguir este en aumento. Carlos Montoya: Si. ¿Recomendarías a un inversionista que el plan o la estrategia que él está buscando es la renta tradicional comprar en una zona donde hay asociación? Estevan Jimenez: Siendo honesto, sí. Carlos Montoya: ¿Sí? Ok. Estevan Jimenez: Y te digo porque, tu como dueño de propiedad lo que quieres es que el inquilino siga ciertas regulaciones, Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: Entonces, dentro de un HOA ya hay ciertas regulaciones especuladas, por ejemplo no ruidos a ciertas horas, no tantos cambios de aceite en la calle o cosas así. Entonces lo que tú estás calificando ahí son personas más tranquilas que están dispuestas a vivir en una área con reglas, Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: cual te hace entender que esas personas saben seguir las reglas, Por esa razón, considero que sí. Ahora otra razón que podemos decir que sí es que el hecho A va a tener contacto directo contigo porque tú eres el dueño. Ahora aquí algo importante es identificar que ese hecho A trabaje con inversionistas principalmente y Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: antes de comprar la propiedad tienes que hablar con el hecho A, yo pienso ser inversionista, quiero tener una propiedad de inversión, voy a calificar a mis inquilinos así y así y así, están dispuestos a retenerme como como este landlord en esta área o no es permitido y eso es algo que se tiene que hablar claramente. Carlos Montoya: Sí. Sí. Estevan Jimenez: Entonces este si el HOA está de acuerdo adelante. Si el Carlos Montoya: Ok. Estevan Jimenez: HOA no está de acuerdo pues ni para qué meternos ahí. Ahora el HOA como te comento va a tener acceso a ti te va llamar y te va a decir va a ser la vecina chismosa con los Carlos Montoya: la Karen. Estevan Jimenez: ándale la Karen te va a llegar hey tu inquilino está haciendo esto, te está haciendo esto otro entonces desde ahí tú ya Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: sabes que ese inquilino está haciendo algo que no debería mientras que en otra propiedad que está en un lugar donde no tiene un HOA tú dejas a tu Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: inquilino que haga todo lo que él quiera y ya hasta cuando hay problemas más graves es cuando te llaman la atención a ti. sería como un muro de contención adicional desde mi punto de vista. Carlos Montoya: Ok. Ok. Esteban, ¿qué consejo le darías a esa persona que nos está escuchando y nos está viendo que tiene miedo no de brincar casas, sino que de brincar a realizar inversiones en real estate, en bienes raíces? ¿Qué consejo le darías? Estevan Jimenez: Mira, alguien que le da miedo comenzar, voy a decir el miedo se contrarresta con conocimiento. Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: entonces el conocimiento te da muchísimo poder mi consejo sería aprendan lo más que puedan Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: busquen la manera de analizar más información cada vez dejen de estarse yendo con los objetos dorados es mira brilla no no no enfóquense Carlos Montoya: Cheney Objects. Estevan Jimenez: ándale enfóquense en lo que quieren pónganse una meta a seguir y siganla porque si se ponen esa meta digamos vamos a llegar aquí a la esquina y de aquí en la esquina o mira, me llamó aquel perrito, mira la yarda que ya vamos a ver aquí y te vas para allá y para allá y vas a Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: tardar más tiempo en llegar a donde tú quieres llegar. En cambio, Carlos Montoya: Sí. Estevan Jimenez: si te enfocas en lo que tú quieres hacer y vas haciendo lo que tú quieres hacer, vas a llegar mucho más pronto. Carlos Montoya: Excelente, brother. Gracias por ese consejo. ¿Cómo las personas se pueden poner en contacto con vos, Esteban? Estevan Jimenez: Claro que sí, aquí vamos a poner toda la información mía para que se puedan contactar conmigo, ya sea que tengan preguntas, ya sea que quieran hablar conmigo, ya sea que quieran comprar una propiedad o vender una propiedad, claro que sí. Entonces Carlos Montoya: Ok Estevan Jimenez: aquí va a estar mi información. Carlitos, me imagino que también vamos a ver tu información aquí. No sé, dime. Carlos Montoya: Sí, completamente. En la descripción del video va a estar toda la información, ¿verdad? Y de nuevo, quiero agradecerte por este proyecto que estamos empezando, ¿verdad? Y a ustedes que nos están viendo, muchas gracias. Apóyenos, denle seguir a la campanita para que las notificaciones lleguen. Y nada, nos vemos en la próxima. Que estén bien. Chao.