Catherine: Der Hebeleffekt ist einer der stärksten Gründe, warum dein Vermögen durch Immobilien schneller wachsen kann als bei fast jeder anderen S-Klasse. Heute erkläre ich dir, was dieser Hebeleffekt eigentlich genau ist. Und das ganz ohne irgendwelche verwirrenden Fachbegriffe oder auch, ja, unnötig kompliziert. Ich versuche mich wirklich so einfach wie möglich zu halten und dir das zu... verständlich wie möglich zu präsentieren, damit du das für dich auch nutzen kannst. Du brauchst hier nämlich gar kein Wirtschaftsstudium. Es reichen schon ein paar Minuten deiner Zeit, diesen Podcast zu Ende zu hören. Was heißt jetzt eigentlich der Hebeleffekt? Der Hebeleffekt bedeutet, dass du nur einen kleinen Teil deiner Kraft einsetzt, etwas viel, viel Größeres, viel Schwereres zu hebeln. In Bezug auf Immobilien heißt das, du hast nur einen kleinen Teil, einen Eigenkapital, der auf der anderen Seite eine sehr viel größere Summe für dich hebelt. Und wie funktioniert das Ganze? Du bringst nur einen kleinen Teil Eigenkapital mit zur Bank. Das sind meistens eigentlich nur die Kaufnehmkosten für deine Immobilie. Die Bank gibt dir den Rest. Das heißt, in dem Fall würden sie 100 Prozent des Kaufpreises bezahlen. Der Gewinn, den du dabei machst, der gehört aber ganz dir. Ganz alleine, niemand anderem. Du bekommst also die Gewinne auf die gesamte Immobilie, obwohl du nur einen kleinen Teil eingesetzt hast von deinem eigenen Teil. Genau das ist der Hebel. Und das ist auch der Unterschied zu Aktien. Denn diesen Hebel kannst du eigentlich nur bei Immobilien und vielleicht noch bei Unternehmen bekommen. Also wenn du in ein Unternehmen investieren möchtest oder ein Unternehmen kaufen möchtest. Allerdings sind da die Rahmenbedingungen ganz anders. Bei Immobilien ist es so, dass du dir einfach von der Bank einen gewissen Betrag x-leihen kannst. Natürlich gibt es dafür gewisse Voraussetzungen. Das heißt, du solltest ungefähr zwischen 2000 bis 2500 Euro netto mindestens verdienen und du solltest die Kaufmedenkosten für die Immobilien mitbringen können. Den Rest, wenn du das gut aushandelst, leitet dir die Bank. Bei Aktien ist das schon etwas schwieriger. Stell dir mal vor, du gehst zur Bank und sagst, hallo, hier sind 20.000 Euro, jetzt hätte ich gerne 200.000 Euro, damit ich das in irgendwelche Aktien investieren kann. Das funktioniert wahrscheinlich nicht so gut. Die Bank sieht dieses Investment einfach als hochrisikohaft an, weswegen dir keine Bank dafür wirklich einen Kredit geben wird. Anders ist das bei Immobilien. Das wird von der Bank als sicher betrachtet, weil sie da einen Gegenwert haben. Das heißt, da gibt ihr die Bank eigentlich gerne Geld, eben diese Immobilie zu kaufen. Das heißt, die Bank finanziert hier Sachwerte. Und hier ist auch wirklich der Knackpunkt an der ganzen Geschichte. Denn bei Aktien investierst du nur, was du wirklich selber hast. Du kannst also nur diese 20.000 Euro, die du vielleicht angespart hast, die kannst du in Aktien investieren. Aber bei Immobilien kannst du diese 20.000 Euro hebeln. Doch wie baut sich jetzt eigentlich durch diesen Hebeleffekt überhaupt Vermögen auf? Das hat mehrere Effekte. Oder beziehungsweise das sind mehrere Gründe, wie sich dadurch Vermögen aufbauen. Du kaufst eine Immobilie, sagen wir mal, 100.000 Euro wert ist. Du bringst 10.000 Euro Eigenkapital mit. Das heißt, die Bank hat dir einen 100 % Kredit für diese Immobilie gegeben. Deine Mieteinnahmen, die du auf der anderen Seite von deinem Mieter bekommst, die zahlen deinen Kredit ab. Wir schauen natürlich als Investorinnen immer darauf, dass die Kapitalanlage, die wir kaufen möchten, zumindest eine Null schreibt und am besten Fall eben Cash for Positives Das heißt, diese Mieteinnahmen zahlen auf der einen Seite den Zins und auf der anderen Seite die Tilgung. Alles was an Kapitaleinsatz, von den Mieteinnahmen in die Tilgung fließt, fließt direkt in deinen Vermögensaufbau. Das heißt, der Mieter hilft dir dabei, deine Immobilie abzubezahlen und damit Vermögen aufzubauen. Weiter kommt hinzu, dass über die Jahre die Immobilie eben an Wert gewinnt. Im Durchschnitt sind das circa zwei bis drei Prozent. Und das ist eine moderate Rechnung. Es gibt Phasen oder auch Lagen, in denen das wesentlich mehr ist. In sogenannten A-Lagen kann das tatsächlich mal wirklich bis zu sieben Prozent pro Jahr an Wert zu Wachs sein. Aber jetzt kommt noch etwas, an das ganz viele nicht denken. Und zwar die Inflation. Wir reden immer von etwas oder von Inflation als etwas, das eigentlich sehr negativ ist. Sicherlich hast du schon einmal gehört, die Inflation frisst mein Geld auf. Und wir merken es ja auch wirklich im Alltag. In den letzten Jahren, gerade nach beispielsweise der Corona-Pandemie, die wir hatten, sind die Dinge wesentlich teurer geworden. Das ist unter anderem ein Effekt der Inflation. Das heißt, dein Geld, was du heute besitzt, hat morgen weniger Kaufkraft. In Bezug auf Immobilien ist die Inflation aber eigentlich etwas sehr positiv. Denn die Inflation sorgt nicht nur dafür, dass alle Dinge teurer werden, die du einkaufen musst, sondern sie lässt deine Schulden auch automatisch schrumpfen. Das heißt, Geld, das du heute einsetzt, deine Immobilie zu kaufen und wo du einen Kredit aufnimmst bei der Bank, diese Schulden, die du bei der Bank hast, die werden im Laufe der Zeit durch die Inflation immer weniger. Auch wenn faktisch der Eurowert, der dort steht, der gleiche ist oder bzw. durch die Tilgung eben sinkt. Aber Der Euro an sich hat einfach an Wert verloren, weswegen deine Schulden faktisch auch weniger geworden sind. Auf der anderen Seite steht dem gegenüber aber eben die Wertsteigerung, die du jedes Jahr mitnehmen kannst. Das heißt, während deine Schulden immer weniger werden und während deine Schulden sich erstens durch den Mieter abbezahlen und zweitens durch die Inflation schrumpfen, hast du auf der anderen Seite den Wert zu Wachs deiner Immobilie. Das heißt, dieses Investment ist also auch noch inflationsgeschützt. Genau, ich hoffe, ich habe das jetzt so verständlich wie möglich ausgedrückt, denn das ist tatsächlich einer der, sagen wir mal, kompliziertesten Teile an dem Hebeleffekt. Und jetzt kommt der schöne Teil an der Geschichte. Alles, was du über die Zeit an Wertsteigerungen mitgenommen hast, gehört komplett hier. Und die Wertsteigerung bekommst du ja nicht nur auf dein eingesetztes Eigenkapital, sondern die Wertsteigerung bekommst du auf den kompletten Wert der Immobilie. Und hier passiert eben der größte Hebel von allen. eingesetzte Eigenkapital, was du hast, hättest du bei einer 3 %igen Wertsteigerung über die Zeit eben auch nur 3 % auf diese 10, 20, 30.000 Euro, du an Eigenkapital mitgebracht hast, nur darauf hättest du diese Wertsteigerung bekommen. Wenn du aber den Hebeleffekt genutzt hast und bei der Bank einen Kredit aufgenommen hast, dann bekommst du auf die gesamte Summe diese 2, 3, 4 % Wertsteigerung. Und genau das ist der Trick. Du bekommst Geld, du gewinnst also für einen Einsatz, der eigentlich nie dein eigener war. Du hast dir Geld von der Bank geliehen und das hast du als Einsatz genommen, jetzt die Wertstärke im Moment festzunehmen. So, jetzt habe ich das Ganze sehr theoretisch erklärt. Ich versuche es noch in einem möglichst einfachen Beispiel ziemlich handfest zu beschreiben. Stell dir vor, du möchtest eine Immobilie kaufen und diese Immobilie ist 100.000 Euro wert. Dein eingesetztes Eigenkapital für die Kaufnebenkosten liegt dann bei 10%, also hier in Baden-Württemberg, aber in Deutschland weite, circa zwischen 10 bis 12 % des Kaufpreises sind dann eben die Kaufnebenkosten. Zusammengesetzt wie immer Aus dem Grund der Wertsteuer, aus den Notarkosten und aus den Kosten, die du eben als Maklergebühr noch hast. Solltest du keinen Makler haben, fällt diese natürlich auch noch weg und dadurch wird der Eigenkapitaleinsatz noch effektiver, beziehungsweise du musst weniger Eigenkapital bringen. Aber gehen wir mal davon aus, das war ein Maklerinvaviert, also hast du 10 % des Kaufpreises noch als Kaufnehmkosten mitgebracht. 100.000 Euro für die Immobilie, 10.000 Euro Eigenkapitaleinsatz. Jetzt stell dir vor, über die nächsten zehn Jahre zahlt dein Mieter, hilft dir dabei, diese Immobilie abzubezahlen. Im Endeffekt sind später vielleicht nur noch, und wir rechnen jetzt mal nicht mit dem Zinseszinseffekt, weil der spielt ja da auch noch mit rein, aber wir versuchen das Beispiel wirklich so einfach wie möglich zu Jetzt sagen wir, dein Mieter zahlt dir in den nächsten Jahren einen gewissen, vielleicht auch 10 % dieser Immobilie ab durch die Tilgung. Weil wenn du 1 % Tilgung hast, dann summiert sich das ja über die Jahre auf 10 % auf. Sprich, er hat 10 % abgetilgt. Nach 10 Jahren hast du also nur noch eine Restschuld von 90.000 Euro ungefähr. Die Wertsteigerung Rechnen wir jetzt mal mit moderaten 3%, dann hast du in den letzten 10 Jahren eine Wertsteigerung von 30 % für deine Immobilie erhalten. Das heißt, deine Immobilie, du für 100.000 Euro gekauft hast, ist jetzt 130.000 Euro wert. Und durch diese Leistung, die dein Mieter auch noch für dich gebracht hat, indem er deine Tilgung gezahlt hat, hast du jetzt einfach mal 40.000 Euro Eigenkapital, die du wieder durch den Verkauf dieser Immobilie realisieren könntest. Für den Hebeleffekt macht das Folgendes aus. Diese 3 % Wertsteigerung, das heißt, wir reden jetzt hier von 3000 Euro im Jahr, die du bekommst, das bedeutet auf das eingesetzte Eigenkapital, weil du ja nur 10 % mitgebracht hast, ist das eine 30 %ige Wertsteigerung oder ein 30 %iger Gewinn, ein 30 %ige Rendite pro Jahr auf das eingesetzte Eigenkapital von dir. Und hier ist das Ganze jetzt konservativ gerechnet. Wir rechnen hier jetzt nicht irgendwie mit aufgeblähten Zahlen oder spekulieren hier auch nicht. Das sind wirklich die ganz realen Zahlen über die letzten Ja, 20, 30 Jahre im Durchschnitt, die du da bekommen hast. Das heißt also, um es nochmal zusammenzufassen, du leist dir 100.000 Euro von der Bank. Du bringst selber mit 10.000 Euro als Kaufnehmungkosten. Du hast eine Wertsteigerung von 3 % pro Jahr, die eben eine 30 %ige Rendite für dein Eigenkapital bedeutet. in Zahlen eine 3000 Euro Wertsteigerung pro Jahr auf deine Immobilie. Und gleichzeitig zahlt noch der Mieter deine Tilgung ab. Bei einer einprozentigen Tilgung bei der Bank hat er im Laufe von zehn Jahren 10.000 Euro abbezahlt. In etwa. Das heißt 40.000 Euro Gewinn für einen Einsatz von 10.000 Euro, den du dabei hattest. Je besser die Lage, desto besser ist natürlich auch die Wertsteigerung deiner Immobilie. Und hier wird jetzt einfach wirklich mal dieser Hebeleffekt so richtig klar. Denn für so überschaubares Eigenkapital, das du mitbringst für deine Immobilie, dafür bekommst du wirklich einen enormen Gegenwert, den dir sonst einfach kein anderes Asset oder kein anderer Vermögenswert mitbringen kann. Diesen Effekt bekommst du, wie gesagt, die 3%, das ist ja nicht nur im ersten Jahr, sondern diese 3 % Wertsteigerung bekommst du jedes Jahr wieder. Und natürlich ist es so, dass du diese 3 % dann eigentlich auf den neuen Wert der Immobilie bekommst. Und da sind wir dann jetzt beim Zinseszinseffekt. Das heißt, im ersten Jahr gewinnt deine oder baut deine Immobilie, die 100.000 Euro kostet, 3000 Euro an Wert auf. Im nächsten Jahr ist deine Immobilie aber 103.000 Euro wert. Und darauf bekommst du dann eben eine 3 %ige Wertsteigerung. Wir reden hier natürlich von Durchschnittszahlen. Also es kann auch mal sein, dass du in einem Jahr nur zwei Prozent Wertsteigerung hast, nächsten aber vielleicht vier. der Hebeleffekt arbeitet für dich jeden einzelnen Tag und du musst wirklich gar nichts dafür tun. Und das ist das Schöne daran. Diesen Hebel kannst du genauso benutzen wie jeder Mann, wie jeder Investor oder wie jeder Banker. ist völlig, es spielt überhaupt keine Rolle. Diesen Hebeleffekt kannst du dir genauso zu Nutze machen. Dafür braucht es kein Sonderwissen oder irgendwelche Ausnahmequalifikationen. Du selbst kannst einfach mit einer guten Immobilie zur Bank gehen und mit ihr genau diese Konditionen besprechen. Und dadurch den Hebeleffekt so positiv und so gut wie möglich für dich gestalten und nutzen. Frag dich also besser nicht, warum du das vielleicht überhaupt erst schaffen solltest, sondern stell dir mal die Frage, warum eigentlich nicht du? Denn du kannst das mindestens genauso gut wie jeder andere da draußen. Dieser Hebeleffekt ist kein Trick, sondern er ist wirklich ein Werkzeug, das die Bank jeden Tag anbietet und jeden Tag nutzt. Und du kannst es eben dir auch zum Nutzen machen. damit wird der Hebeleffekt zu einem der stärksten Wege, dir eben ein Vermögen aufzubauen und für dich vorzusorgen. Ich hoffe, ich konnte dir jetzt den Hebeleffekt wirklich verständlich erklären. Falls du noch irgendwelche Fragen hast, schreib es doch einfach in die Kommentare. Ciao!